Le 17 mars 2006

Évaluation municipale

Les informations qui suivent m'ont été aimablement communiquées par M. Robin Hémond, évaluateur agréé, résident de la zone inondée des Saules. Je vous les communique sous toutes réserves n'étant pas moi-même expert en la matière.

1. C’est le service d'évaluation de la Ville de Québec qui a la responsabilité de confectionner l'évaluation des résidences d’Ancienne-Lorette et de Québec, notamment en tenant compte des cartes fournies par les services d’urbanisme et de zonage des deux Villes et des gouvernements provinciaux et fédéraux, ce qui permet de délimiter, entre autre, la zone inondable.
2. L'évaluation a lieu à tous les trois ans et la prochaine aura lieu en septembre 2006 pour la période 2007-2008-2009.
3. Les résidents auront jusqu'au 30 avril 2007 pour contester cette évaluation et la ville de Québec aura jusqu'en septembre pour répondre à cette demande de révision. Toutefois, il est fort probable que Québec utilise l’extension du délai prévu à la Loi pour reporter cette échéance à avril 2008. Si l'évaluation est modifiée, celle-ci est alors rétroactive à la date d’entrée en vigueur du rôle, soit le 1^er janvier 2007.
4. L'évaluation est basée sur la valeur marchande de propriétés comparables dans le voisinage.
5. Dans le cas d'une propriété inondée, c'est le prix et le délai de vente de propriétés dans la même situation qui servent à déterminer l'évaluation.
6. La Ville de Québec s’est engagée à ne pas considérer la remise à neuf de logements endommagés comme une augmentation de la valeur d'évaluation à moins de changements à l'architecture.
7. Les inondations sont un événement économique (externe au bâtiment) et ne peuvent servir à contester rétroactivement l'évaluation d'une propriété c'est-à-dire pour 2004-2005-2006. C’est l’article 174 de la Loi sur la fiscalité municipale qui prescrit ce sujet. Selon cet article, seul des événements de nature physique (démolition, rénovation, etc.) et juridique (inclusion dans la zone inondable, etc.) peuvent affecter rétroactivement à la date de l’évènement la valeur d’une propriété dans le rôle 2004-2005-2006. La situation économique n’est prise en compte que lors de la confection d’un nouveau rôle, soit celui de 2007-2008-2009 dans notre cas.
8. Cependant si le zonage a changé pour être désigné zone inondable (0-20 ans), alors il pourrait y avoir révision rétroactive. C'est le Ministère de l'environnement qui produit les cartes de zones inondables. Les cartes actuelles datent de 1989 et à l'heure a actuelle il n'est pas question de les réviser.
9. Les propriétés résidentielles de la grande région de Québec ont haussé de valeur en moyenne d'environ 40% depuis la dernière évaluation en raison de la forte demande sur le marché immobilier. Cependant, si des ventes de propriétés de la zone inondée ont été effectuées depuis l’évènement de l’automne 2005 et que celles-ci indiquent une variation inférieure de valeur au reste des propriétés, l’évaluateur devrait en tenir compte et cela pourrait entraîner une baisse des taxes des secteurs touchés en 2007. La date d’évaluation du rôle actuel est le 1^er juillet 2002 alors que celle du prochain est le 1^er juillet 2005.
10. Il en coûte environ 60 $ pour demander une révision de l'évaluation par la ville.
11. Une évaluation par un bureau d'évaluateur indépendant peut coûter quelques centaines de dollars, plus les frais de représentation devant le Tribunal administratif du Québec si le litige n’est pas réglé à l’étape de la révision administrative. Dans ce cas, on peut réduire le coût individuel en demandant plusieurs évaluations dans le même secteur et en se regroupant pour produire une seule facture.
12. En dernier recours, si le litige n’est pas réglé à l’étape de la révision administrative, on peut déposer une requête au Tribunal administratif du Québec. Toutefois, il faut débourser un autre 60 $ afin de se faire entendre et le jugement final pourrait prendre plus de six mois à être rendu, délai qui, additionner à celui de la demande de révision, amène l’attente à près d’un an et demi après la réception du compte de taxes. En cas de gain de cause, le retour de taxes serait rétroactif au 1^er janvier 2007.
13. Il faut garder à l’esprit que les valeurs des propriétés de notre secteur seront intimement liées aux prix de ventes déclarés des résidences vendues depuis le sinistre. Si ces prix sont aussi élevés qu’avant le sinistre, nous ne pourrons pas réclamer quoi que ce soit en cette matière.

En résumé, il y a peu de chance d'obtenir une réduction rétroactive des taxes en contestant l'évaluation. Dans l'avenir l'évaluation pourrait même augmenter à cause du marché immobilier en forte hausse. Mais, puisque que les villes ne nous offrent pas des services adéquats, le recours collectif peut invoquer ce fait pour contester les comptes de taxes passés et futurs.

Enfin, ce document a été rédigé aux seules fins de faciliter la compréhension de la problématique de l’évaluation foncière reliée aux inondations de l’automne 2005. Les gens ayant été impliqués dans la rédaction n’étant pas des juristes, vous comprendrez que ceci ne constitue en rien une opinion juridique.

RH/MM